2025年になると総人口の3人に1人が65歳以上、5人に1人が75歳以上という超高齢化社会が訪れます。
日本の世帯数や総人口数も減少していくことが予想され、2040年の人口が現在の半数を割込むことになる市町村も少なくなく、中には3分の1まで減少することが予測される町村もあります。
この状況でマンションを終の棲家として考える人も増えているようですが、首都圏の新築マンションは実際のところあまり売れていない状況のようです。
首都圏の新築マンションは売れ行き不調？
契約率が70％を切るなど住宅ローンは超低金利になっているのに売れ行きはあまり良くありません。
その理由は首都圏を中心として新築マンションの価格が高騰しているからで、2012年の首都圏新築マンション平均価格は4,540万円だったのに対し、2015年には5,518万円、さらに2016年4月の段階で5,751万円まで上がりました。
なぜ首都圏で新築マンションが売れないのか
住宅ローン金利が超低金利になっても購入意欲が薄いのは、新築マンションの年収倍率が関係しているようです。
2014年の新築マンションの年収倍率は、首都圏で9.68倍、近畿圏で7.95倍となっており、現在では10倍を超えていると考えられますので年収5倍、無理をしたとしても6～7倍が限界と言われているだけに手を出したくても出せない状況と言えるでしょう。
金利が1％以下まで下がったとしても先行きに対する不安感のほうが大きいことが原因で売れなくなっているようです。
売れないことで価格が下がる可能性は？
新築マンションの分譲価格は、土地仕入れ値と建築費、さらに分譲会社の経費や利益で決まります。
建築費も高止まりしていることでゼネコンは安値で受注を行いませんので価格が下がるというのは考えにくいでしょう。
下げることができない価格への対策
単価が下げられないのであれば仕様を引き下げたり面積を縮小するという方向転換が行われることが予想されます。
2015年の後半の一戸あたりの専有面積の平均は70～72㎡台でしたが、2016年には71.30平米、4月には69.62平米になると段々縮小傾向が見られます。
今後の新築マンション価格はどうなる？
2012年に価格が上昇した時点で4,500万円台だったため、その水準かそれ以下まで下がらなければ購入意欲の拡大に繋げることはできないと考えられます。
年収600万円や700万円台の会社員の手が届く範囲で、頭金があればさらに5,000～6,000万円台の物件も可能となるでしょう。
購入の幅は住宅ローンの金利次第？
現在の住宅ローン金利は固定金利でも1％程度で利用できる超低金利です。
しかし今後、例えば2年、3年経った後にその金利が維持されているかはわかりません。
仮に2％まで上がっていれば借入可能額は減少し、頭金を準備できても4,500～5,000万円の物件が限度になるとも考えられます。
今後は急激な変化というよりもゆっくりと状況が変化していく可能性も考えられます。
消費税の引き上げが再度延期された場合には停滞感がさらに強まる可能性もあるでしょう。